28 de mayo de 2022
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Nuevas precisiones sobre compra de edificio en Pereeira hace la Contraloría General

8 de agosto de 2021
8 de agosto de 2021


Por Álvaro Rodríguez Hernández

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En un documento de 20 páginas la Contraloría General de la nación, hizo mayores precisiones con el fin de dar claridad al proceso de la adquisición de la sede para la Gerencia departamental colegiada del Risaralda.

Explicó que  la sede donde actualmente funciona la Gerencia Departamental Colegiada de Risaralda, presenta las siguientes necesidades:

  • Hacinamiento: La sede Departamental Colegiada de Risaralda, actualmente se encuentra en estado de hacinamiento, en dicha sede la planta está conformada por 120 funcionarios y el área actual es de 795.08 m2, lo que representa un área de 6.62m2 por funcionarios incluido las zonas comunes lo que refleja el estado de hacinamiento en el que labora los funcionarios.

Así mismo es importante resaltar que la sede actual está ubicada en un edificio que hace parte de un régimen de propiedad horizontal, por lo cual no permite ampliación del área existente, siendo esta insuficiente para 120 funcionarios y para la atención al ciudadano.

  • Deficiencia en seguridad: Debido a la vetustez del edificio el mismo no cuenta con el cumplimiento de la normatividad legal vigente NSR-10, razón por la cual es incierto el riesgo al que pudiera verse sometida la estructura, así mismo la edificación no cuenta con un sistema de emergencias, sistema contra incendios, ni rutas alternas de evacuación. 
  • Carencia de espacios para archivo histórico y de gestión: No existe un área adaptada a las condiciones establecidas por Archivo General de la Nación en su Acuerdo No.49 de 05 de mayo de 2000, referente a la conservación de documentos.
  • Deficiente iluminación: En general, los espacios no cuentan con la iluminación adecuada para los puestos de trabajo, circulaciones y áreas de servicio según la norma RETILAP.
  • Deficiencias en baterías de baños: Debido a la vetustez del edificio, las redes hidrosanitarias son obsoletas y no se encuentran en cumplimiento de la normatividad artículo 6º del Decreto 3102 de 1997, reglamentario de la Ley 373 de 1997.
  • Deficiencias para la atención al ciudadano: Las características físicas de los accesos principales del inmueble no facilitan el ingreso de personas con movilidad reducida, mujeres embarazadas o adultos mayores, acorde con la norma NTC-6047, que establece los requisitos de accesibilidad al medio físico y espacios de servicio al ciudadano.
  • Carencia de almacén y bodegas: No se cuenta con espacios adecuados para la conservación de los insumos y bienes públicos necesarios para el funcionamiento de la entidad.
  • Deficiente ventilación: El edificio no cuenta con ventilación natural y/o mecánica suficiente que garantice condiciones óptimas de climatización interior de la edificación de acuerdo con la NTC 5183 de 2013.
  • Deficientes acabados: Debido a la vetustez del edificio, algunos materiales utilizados en pisos, muros, cielos rasos, entre otros, se encuentran desgastados y/o deteriorados, poniendo en riesgo la integridad de los ciudadanos y funcionarios de la Entidad.
  • Carencia de parqueaderos: Los parqueaderos de la sede actual no se encuentran en cumplimiento del plan de ordenamiento territorial – POT.
  • Ineficiencia de cableado estructurado: El cableado estructurado existente no suple la necesidad de la planta de acuerdo con la estructura prevista en el Decreto Ley 2038 de 2019 y 406 de 2020.

RESPUESTAS

Para la adquisición de la Gerencia Departamental Colegiada Risaralda señaló  que desde el año 2019 se viene adelantando una búsqueda exhaustiva por parte de la ANIM y la CGR, a través de los convenios interadministrativos 402 de 2019 y 177 de 2021.

NECESIDADES

“Dentro de esta búsqueda se encontró un proyecto que se adapta a las necesidades de la Contraloría General de la Republica, ubicado en la Carrera 10 # 42-29 barrio Maraya en la ciudad de Pereira – Risaralda la cual teniendo en cuenta los conceptos técnicos, jurídicos y financieros realizados en conjunto con la ANIM y la CGR, se procedió a dar inicio a los tramites de compra del inmueble terminado y en cumplimiento de las necesidades de la CGR y de la normatividad legal vigente, es de aclarar que no se adquirió un edificio en obra gris, sino un inmueble terminado y funcional para la Entidad, que en la actualidad se encuentra en proceso de construcción y para el cual se firmará escritura pública por parte de  la CGR,  previo recibo a satisfacción por parte de la ANIM”.AVALÚO

-Avaluó  del inmueble en mención el mismo fue elaborado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC  de acuerdo con el artículo 3 del Decreto 1420 de 1998 el cual dispone: “La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración”.

Así las cosas, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC, es la entidad competente a nivel nacional en la elaboración de avalúos, los cuales cumplen con los requisitos legales independientemente de quien solicite dicho avaluó, pues el IGAC no tiene procedimientos especiales o diferentes aplicables de acuerdo con el solicitante.

  • Estudio de títulos y Certificado de tradición y libertad actualizado que permita evidenciar el registro de la escritura pública No. 4396 del diecinueve (19) de diciembre de 2020 por medio de la cual se realizó la Fusión Por Absorción entre LEASING BANCOLOMBIA S.A. COMPAÑIA DE FINANCIAMIENTO y BANCOLOMBIA S.A., la DECLARACION DE CONSTRUCCION EN SUELO PROPIO SEGUN LIC.URBANISTICA 004387 DEL 05/08/2015 y la COMPRAVENTA entre BANCOLOMBIA S.A. y el GRUPO RIVERA P. S EN C.S. 
  • La propuesta presentada por GRUPO RIVERA P. S EN C.S., de fecha veinticinco (25) de enero de 2021, no garantiza la construcción del proyecto y el cronograma establecido no es claro en indicar la ejecución del proyecto y tampoco las especificaciones para la terminación del mismo. 
  • Es necesario que la propuesta confirme el cronograma de ejecución el cual incluya los trámites de licenciamiento y los demás que se requieran. 
  • Incluir los planos arquitectónicos que recojan las especificaciones técnicas y que garantice el valor con un presupuesto técnico y claro que justifique el tiempo y los diseños técnicos requeridos en la ejecución del proyecto terminado. 
  • Es necesario el estudio de vulnerabilidad sísmica el cual permita asegurar el cumplimiento de la estructura bajo la norma NSR-10 del inmueble ubicado en la Carrera 10 # 42-29 de la ciudad de Pereira Risaralda. 

“Motivo por el cual, es inaceptable su apreciación, de indicar que  NO EXISTIÓ ningún análisis serio y riguroso  de la propuesta presentada por el GRUPO RIVERA P. S EN C.S., por parte de La Contraloría, respecto a que la aprobación se realizó en menos de tres días, y tampoco es aceptable afirmar la configuración un presunto direccionamiento del organismo de control a favor del constructor adjudicatario del Contrato de Promesa de Compraventa”. 

Resultados de la evaluación 

El negocio jurídico entre la entidad financiera y la persona jurídica, se rige por el derecho privado, relación y efectos que se escapa de la competencia de la AGR; sin embargo, con el fin de dar una respuesta integral a la denuncia se aclara que en atención a la naturaleza jurídica y la razón social la Entidad Financiera decidió aceptar el precio propuesto por el comprador por $3.200.000.000. Se tiene entonces, que, la compraventa entre los particulares por un valor inferior al avalúo fijado por el IGAC, no significa que el bien inmueble enajenado haya disminuido su valor comercial, lo que le permite al comprador al realizar un nuevo negocio jurídico utilizar el valor del avalúo. 

No se evidenció la existencia de sobrecostos por cuanto el precio se fijó de manera integral, sustentándose en aspectos técnicos como: el avalúo del IGAC, el estudio del sector de los bienes de la zona, que presentaban vetustez; que en promedio tenían un valor por metro cuadrado entre 2,2 y 4 millones;  y el anexo técnico avalado por la ANIM. 

La CGR no ha suscrito contrato de obra para la adecuación de bien inmueble como se afirma en la denuncia. Se verificó que la adquisición es un solo negocio jurídico de compraventa que incluye todas las mejoras y edificaciones que se realicen para cumplir con las necesidades técnicas de la CGR y conforme a las obligaciones adquiridas por el promitente vendedor. Como el convenio está en ejecución, no es posible concluir sobre su terminación. 

Si bien, el avalúo utilizado en la compraventa no fue solicitado por la CGR, en virtud de los artículos 3[1] y 19[2] del Decreto 1420 de 1998 y en concordancia con el parágrafo[3] del artículo 12 ibidem resultaba procedente su utilización, por cuanto el mismo se encontraba vigente y había sido emitido por autoridad competente. 

Revisada la línea de tiempo del proceso, en la medida en que no existe normatividad ni obligaciones contractuales que fijen términos para el agotamiento de las actividades para la adquisición de los bienes, es de concluir que el término de dicho trámite se condiciona a la disponibilidad de los bienes en cada una de las ciudades y las gestiones internas que cada uno de ellos conlleva. 

En el informe de avalúo del IGAC, se encontró una diferencia de 52.75M2, por cuanto el área de terreno del certificado de tradición y de la escritura pública es de 551.25M2 y la ficha predial del IGAC y el levantamiento topográfico es de 604 M2, sin embargo; para el avalúo IGAC tomo el área definida en el certificado y la escritura pública, así mismo se adoptó en la promesa de compraventa, al contemplarse el bien como un cuerpo cierto. 

Lo anterior permite concluir que tal diferencia no afecta el precio fijado, ni constituye riesgo para los intereses patrimoniales de la CGR. El inmueble no tiene restricciones de uso del suelo y altura de la edificación: Se cumple con la norma NSE10. 

Es importante precisar que a la fecha del presente proceso auditor no se contaba perfeccionado el contrato de compraventa, por cuanto su término se fijó en 10 meses, contados a partir de la firma, esto es 24 de marzo de 2021, término que resulta concordante con la vigencia de los Convenios 402 de 2020 y 177 de 2021

PATRIMONIO AUTÓNOMO

Los recursos destinados como aporte de la CGR, se constituyeron como patrimonio autónomo los cuales son administrados por fiducia, es de anotar que conforme a la cláusula sexta de los convenios 402- 2020 y 177-2021, la CGR fue designada como beneficiaria de todos los derechos del patrimonio autónomo, a su vez en la cláusula decima sexta se pactó la conformación del comité fiduciario, encargado de realizar seguimiento y control. Por lo que se concluye que en este caso la CGR ha utilizado adecuadamente las herramientas técnicas y jurídicas para agotar el proceso de compraventa y salvaguardar los recursos aportados.(…)

Por último, con respecto a la norma NSR10 en los títulos de seguridad humana, nos permitimos indicar que de acuerdo con el estudio “INSPECCIÓN Y EVALUACIÓN DE LAS MEDIDAS DE SEGURIDAD HUMANA Y PREVENCIÓN CONTRA INCENDIOS EN EDIFICACIONES CONFORME A NORMATIVIDAD COLOMBIANA NSR10 NORMATIVIDAD INTERNACIONAL NFPA101; NFPA10”  El proyecto de la Gerencia Departamental Colegiada de Risaralda ubicado en la Cra 10 # 42-29 en el barrio Maraya CUMPLE con los requisitos de seguridad humana establecidos en la NSR-10 en sus capítulos J y K y normas internacionales NFPA 101 Life Safety Code, NFPA 10 Standard for Portable Fire Extinguishers, NFPA 13 Standard for the Installation of Sprinkler Systems, NFPA 14 Standard for the Installation of Standpipe and Hose Systems.

[1] Artículo 3º.- La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración

[2] Artículo 19º.- Los avalúos tendrán una vigencia de un (1) año, contados desde la fecha de su expedición o desde aquella en que se decidió la revisión o impugnación

[3] Parágrafo.-Dentro del término de la vigencia del avalúo, no se podrá solicitar el mismo avalúo a otra entidad autorizada, salvo cuando haya vencido el plazo legal para elaborar el avalúo contratado.